Le marché immobilier marocain affiche en 2026 des prix très contrastés selon les villes : Casablanca et Marrakech dominent le haut de gamme avec des pointes à 35 000 voire 40 000 MAD le m², tandis que Meknès, Fès ou Oujda proposent encore des biens corrects entre 5 000 et 9 000 MAD le m². Tanger reste la ville la plus dynamique en termes de valorisation depuis cinq ans.
Je suis les prix de l'immobilier au Maroc depuis plus de quinze ans, ville par ville, quartier par quartier. J'ai vu des zones multiplier leur valeur par trois en dix ans, et d'autres stagner désespérément malgré les promesses. En 2026, le marché marocain est plus segmenté que jamais, et parler d'un prix moyen national n'a tout simplement plus aucun sens.
Ce comparatif est le fruit d'un travail que je mène chaque trimestre : recoupement des indices officiels, analyse des annonces récentes sur les portails marocains, et surtout observations directes sur le terrain avec des agents immobiliers que je connais depuis des années. Je vous livre ici la photographie la plus honnête possible du marché en ce printemps 2026.
Le secteur immobilier représente environ 6,5% du PIB marocain selon les dernières données du Haut Commissariat au Plan. Après une période de ralentissement entre 2020 et 2023, le marché a retrouvé un rythme de croisière depuis fin 2024, porté par la baisse des taux directeurs et la préparation des grands événements sportifs internationaux.
L'indice des prix des actifs immobiliers publié par Bank Al-Maghrib montre une progression annuelle moyenne de 2,1% sur l'ensemble du résidentiel en 2025. Mais cette moyenne cache d'énormes disparités : certains quartiers premium de Casablanca progressent de 5 à 7% par an, tandis que le moyen standard périurbain stagne, voire recule légèrement.
Le stock de logements invendus reste élevé dans le segment intermédiaire, particulièrement à Casablanca et Rabat, ce qui crée des opportunités de négociation intéressantes pour les acheteurs patients. À l'inverse, le haut de gamme et le très ancien rénové manquent cruellement de produits disponibles.
Pour construire ce comparatif, je croise trois sources distinctes. D'abord, les indices officiels du HCP et de Bank Al-Maghrib, qui donnent la tendance macroéconomique mais manquent de granularité géographique. Ensuite, je compile chaque mois les annonces actives sur les principaux portails immobiliers, en éliminant les biens restés listés plus de six mois qui faussent les moyennes.
Enfin, j'interroge régulièrement un réseau d'une vingtaine d'agents immobiliers et de notaires répartis dans les grandes villes. Ce sont eux qui me donnent les prix réellement signés, souvent 10 à 15% en dessous des prix affichés. Cette triangulation est indispensable pour éviter les biais des deux premières sources.
Les chiffres que je donne ici correspondent au prix moyen effectivement pratiqué pour un appartement standard en bon état, d'une surface entre 80 et 120 m², avec ascenseur et parking. Les biens d'exception ou les logements très anciens non rénovés suivent des logiques différentes.
Casablanca reste le marché immobilier le plus liquide et le plus diversifié du Maroc. Le prix moyen en 2026 s'établit autour de 14 500 MAD le m² tous quartiers confondus, mais cette moyenne cache un écart monumental entre les arrondissements. J'ai détaillé les prix détaillés dans mon guide pour acheter un appartement à Casablanca.
Le Maârif résidentiel tourne autour de 18 000 à 22 000 MAD le m² pour de l'ancien rénové, et monte à 25 000 MAD pour du neuf de standing. Bourgogne, plus calme et plus bourgeois, affiche des prix comparables, avec une légère prime sur les rues arborées. L'Oasis reste plus accessible, entre 13 000 et 17 000 MAD le m², avec un parc de villas plus important.
Ain Diab et la Corniche forment le segment le plus cher de la ville. Les appartements avec vue mer directe démarrent à 28 000 MAD le m² et peuvent atteindre 40 000 MAD dans les résidences les plus récentes. C'est le seul quartier de Casablanca où la demande étrangère pèse véritablement sur les prix.
Rabat a longtemps été considérée comme le marché le plus stable du Maroc, et cette réputation se confirme en 2026. Le prix moyen s'établit autour de 13 000 MAD le m², avec une moindre volatilité qu'à Casablanca. La présence des administrations, des ambassades et d'une clientèle aisée stable soutient les prix.
Agdal reste le quartier le plus demandé, avec des prix entre 15 000 et 20 000 MAD le m² pour les immeubles récents. Souissi, plus résidentiel et plus vert, se positionne légèrement au-dessus pour les villas, avec des valeurs au m² qui peuvent dépasser 22 000 MAD dans les rues les plus prisées.
Hay Riad est devenu en quelques années le quartier à la mode, porté par l'arrivée de nombreux sièges d'entreprises et d'administrations. Les prix y ont progressé de 35% en cinq ans, et tournent aujourd'hui autour de 17 000 à 21 000 MAD le m². C'est sans doute le quartier de Rabat offrant le meilleur rapport entre prix actuel et potentiel de valorisation.
Marrakech est un marché à part, largement déconnecté des fondamentaux économiques locaux. La demande étrangère et le tourisme haut de gamme tirent les prix vers le haut depuis deux décennies. J'ai décortiqué cette dynamique dans mon analyse complète de l'immobilier à Marrakech.
Le Guéliz résidentiel classique se négocie entre 14 000 et 18 000 MAD le m² pour un appartement standard. L'Hivernage, plus haut de gamme, dépasse facilement 22 000 MAD et atteint 30 000 MAD dans les résidences avec piscine et services hôteliers. Le charme particulier de ce quartier explique cette prime.
La Palmeraie reste un cas unique, dominé par les villas sur grands terrains. Les prix s'expriment ici davantage au mètre carré de terrain qu'au mètre bâti, avec des valeurs foncières entre 3 500 et 8 000 MAD le m² selon la proximité des golfs et la qualité des infrastructures. La médina historique, avec ses riads traditionnels, suit une logique à elle seule, entre 15 000 et 35 000 MAD le m² selon l'état et l'emplacement.
Tanger est sans conteste la ville marocaine qui a le plus évolué ces dix dernières années. Le port Tanger Med, documenté sur le site officiel de Tanger Med, a profondément transformé l'économie de la région et attiré une nouvelle population aisée. Je suis ce marché de très près, comme expliqué dans mon dossier sur l'immobilier à Tanger.
Le centre de Tanger, particulièrement autour de la Place de France et du boulevard Pasteur, affiche aujourd'hui des prix entre 11 000 et 16 000 MAD le m². L'ancien rénové avec vue sur le détroit peut dépasser 20 000 MAD. C'est probablement l'un des meilleurs rapports qualité prix au Maroc en 2026.
Malabata, la zone de front de mer à l'est, est devenue ultra-demandée pour les résidences secondaires. Les prix y varient de 14 000 à 28 000 MAD le m² selon la proximité directe de la plage. Boukhalef, plus à l'ouest vers l'aéroport, reste plus abordable entre 7 000 et 11 000 MAD le m², avec un parc neuf dominant et un fort potentiel locatif saisonnier.
Agadir reste le parent pauvre des grandes villes côtières marocaines en matière de prix, ce qui en fait une destination d'investissement intéressante. Le prix moyen s'établit autour de 9 500 MAD le m², avec une belle homogénéité entre les quartiers contrairement à Casablanca ou Marrakech.
Founty est le quartier touristique et haut de gamme de la ville, adossé à la marina et aux grands hôtels. Les prix s'étalent entre 13 000 et 19 000 MAD le m² pour les résidences les plus récentes, avec une clientèle mixte entre retraités européens et cadres casablancais cherchant une résidence secondaire.
Dakhla, à ne pas confondre avec la ville du sud, est un quartier résidentiel calme qui monte en gamme. Les prix y ont progressé d'environ 20% depuis 2022 pour atteindre 10 000 à 14 000 MAD le m². Talborjt, plus populaire et plus dense, reste accessible entre 6 500 et 9 000 MAD le m², avec un potentiel locatif intéressant pour la clientèle locale.
Fès et Meknès forment ce que j'appelle le ventre mou du marché immobilier marocain. Les prix y sont parmi les plus bas du pays pour des villes de cette taille, avec peu de dynamique haussière. Le prix moyen à Fès s'établit autour de 7 500 MAD le m², celui de Meknès autour de 6 500 MAD.
À Fès, le quartier du Saïss est le plus dynamique avec des prix entre 9 000 et 12 000 MAD le m² pour le neuf. La Ville Nouvelle offre des valeurs entre 7 000 et 10 000 MAD. La médina historique suit une logique particulière, avec des riads qui peuvent valoir de 3 000 à 15 000 MAD le m² selon l'état de rénovation et le classement patrimonial.
Meknès souffre d'un tissu économique moins diversifié et d'une démographie stable. Les prix y sont remarquablement sages, entre 6 000 et 8 500 MAD le m² dans les quartiers résidentiels corrects. C'est un marché à considérer pour de l'investissement patrimonial de long terme, mais pas pour de la plus value rapide.
Oujda et Nador constituent les marchés les plus atypiques du pays, fortement influencés par les flux migratoires et les transferts de la diaspora marocaine installée en Europe. Les prix moyens tournent autour de 6 500 MAD le m² à Oujda et 7 500 MAD à Nador.
Nador bénéficie d'un dynamisme particulier grâce au projet de port de Nador West Med et à la proximité de Melilla. Les prix y ont progressé plus vite qu'ailleurs dans l'Oriental, avec des pics à 12 000 MAD le m² pour les appartements récents face à la lagune. La demande est très saisonnière, portée par les retours estivaux des Marocains résidant à l'étranger.
Oujda reste un marché plus calme, avec une population locale stable et peu de spéculation. Les biens corrects se trouvent facilement entre 5 500 et 8 000 MAD le m². Pour de l'investissement locatif auprès d'une clientèle d'étudiants et de fonctionnaires, c'est un marché qui offre des rendements bruts supérieurs à 8%, ce qui est remarquable au Maroc.
Plusieurs tendances lourdes expliquent la dynamique actuelle du marché. La baisse progressive des taux directeurs décidée par Bank Al-Maghrib depuis fin 2024 a redonné du pouvoir d'achat immobilier aux ménages marocains. Le coût moyen d'un crédit immobilier au Maroc est aujourd'hui autour de 4,2% sur vingt ans.
La préparation de la Coupe du Monde 2030 a accéléré les chantiers d'infrastructure dans les six villes hôtes, notamment Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger, Agadir et Fès. Ces investissements publics massifs soutiennent structurellement la demande immobilière dans ces agglomérations et créent des effets de valorisation sur les quartiers limitrophes.
Enfin, la pression démographique reste modérée mais réelle, avec une croissance urbaine concentrée sur quatre ou cinq grandes métropoles. Les données de l'OMPIC confirment par ailleurs une forte concentration des nouvelles entreprises immobilières sur l'axe Casablanca Rabat Tanger, ce qui renforce la polarisation du marché.
Pour un acheteur résident qui cherche une résidence principale, je recommande de privilégier les quartiers établis plutôt que les nouveaux programmes en périphérie. Le différentiel de prix au m² se justifie largement par la qualité de vie, la liquidité à la revente et la valorisation à long terme. Hay Riad à Rabat, le Maârif à Casablanca, le Guéliz à Marrakech sont des valeurs sûres.
Pour un investisseur qui cherche du rendement locatif, Tanger centre et Nador offrent actuellement les meilleures rentabilités brutes du pays, souvent au-dessus de 7%. Les détails complets sont dans mon analyse dédiée à l'investissement locatif au Maroc. Agadir Founty est une alternative intéressante pour le locatif saisonnier auprès des retraités européens.
Pour un acheteur étranger qui cherche une résidence secondaire de charme, Marrakech reste incontournable malgré les prix élevés, mais je conseille d'éviter les résidences neuves standardisées et de privilégier les riads en médina ou les villas de la Palmeraie ancienne. Essaouira et Chefchaouen offrent aussi d'excellentes alternatives à des prix nettement plus raisonnables, avec un charme patrimonial préservé.
Oujda, Nador, Meknès et certains quartiers de Fès affichent les prix moyens les plus bas, souvent entre 5 000 et 8 000 MAD le m² dans l'ancien standard. Les villes moyennes comme Settat, Khouribga ou El Jadida offrent aussi des prix très compétitifs pour qui accepte d'être loin des grands centres économiques.
Les prix se stabilisent globalement avec des hausses ciblées sur Tanger, Marrakech et certains quartiers premium de Casablanca. Les baisses réelles concernent surtout le milieu de gamme saturé en périphérie des grandes villes, où le stock invendu pèse sur les négociations. N'attendez pas un effondrement généralisé.
Oui, sauf pour les terres agricoles en zone rurale qui restent interdites aux non Marocains. Les villes et les zones urbaines sont totalement ouvertes à l'achat étranger, avec les mêmes procédures et les mêmes frais que pour un acheteur résident. Le rapatriement des fonds et des plus values est également garanti.
La pression touristique, la forte demande étrangère et la rareté des biens de qualité à l'intérieur de la médina historique expliquent le niveau élevé des prix, particulièrement à l'Hivernage et à la Palmeraie. Le marché marrakchi est partiellement déconnecté des revenus locaux et réagit davantage aux flux internationaux.
Tanger centre, certains quartiers de Rabat comme Hay Riad et les zones périphériques de Casablanca offrent le meilleur rapport entre prix, qualité de construction et potentiel de valorisation. Agadir Founty est également une alternative intéressante pour qui cherche le bord de mer sans les excès marrakchis.